20190107 房(fáng)地産行(xíng)業信息
2019-01-08
【行(xíng)業快訊】
v 2018十大(dà)房(fáng)産行(xíng)業新聞盤點
來(lái)源：房(fáng)訊網2019-1-4
剛剛過去的2018年似乎是房(fáng)地産行(xíng)業發生(shēng)質變的一年，在多(duō)城多(duō)輪累計(jì)450次調控下，“房(fáng)住不炒”深入人(rén)心，房(fáng)地産行(xíng)業逐步趨穩。這一年，上(shàng)半年“搶人(rén)大(dà)戰”“搖号搶房(fáng)”熱熱鬧鬧，下半年“土地流拍”、“活下去”冷冷清清，租購并舉在這一年逐步落地，随之而來(lái)的是亟待破解的行(xíng)業症結。2018年留給我們很(hěn)多(duō)問題，随着房(fáng)地産市場(chǎng)健康發展長效機制(zhì)的構建，“房(fáng)主不炒”“因城施策”“分類指導”的貫徹執行(xíng)，我們終将迎來(lái)穩定發展的市場(chǎng)、完善的住房(fáng)保障體(tǐ)系。
1、二三線城市上(shàng)演“搶人(rén)大(dà)戰”緻房(fáng)價上(shàng)漲
2018年，多(duō)個(gè)二三線城市突然湧現“搶人(rén)”潮，西安、成都、天津等地接連出現放寬人(rén)才落戶的政策。據中原地産研究院統計(jì)，自2017年到2018年6月，全國已有(yǒu)超50個(gè)城市發布了“人(rén)才落戶”政策。一方面，北京、上(shàng)海等一線城市向高(gāo)精尖産業的高(gāo)端人(rén)才抛出“橄榄枝”；另一方面，山(shān)東臨沂等三四線城市人(rén)才政策也全面開(kāi)花(huā)。
“搶人(rén)”大(dà)戰的背後，是這些(xiē)城市正在通(tōng)往産業結構和(hé)城市量級躍升的路上(shàng)，但(dàn)短(duǎn)時(shí)間(jiān)內(nèi)大(dà)量的遷入人(rén)口也導緻了當地樓市供給緊張、房(fáng)價水(shuǐ)漲船(chuán)高(gāo)。随後，住建部約談12個(gè)房(fáng)價過快上(shàng)漲城市，其中大(dà)部分城市落戶政策寬松。
2、多(duō)個(gè)一二線城市開(kāi)啓“搖号買房(fáng)”模式
2018年以來(lái)，上(shàng)海、南京、長沙、成都、武漢、杭州、西安、深圳等城市進入“搖号買房(fáng)”模式。買房(fáng)搖号政策主要是在一些(xiē)房(fáng)産銷售比較熱門(mén)的一線二線城市實施的，也并不是所有(yǒu)的房(fáng)子都需要搖号才能購買，買房(fáng)搖号政策的目的是緩解新房(fáng)與可(kě)售房(fáng)源，及開(kāi)盤銷售房(fáng)源供應不平衡的狀态。
“搖号買房(fáng)”在一定程度上(shàng)可(kě)以暫時(shí)性起到控制(zhì)供需關系矛盾惡化，防止出現瘋狂搶房(fáng)或者深夜排隊買房(fáng)，或者是房(fáng)企花(huā)錢(qián)請(qǐng)人(rén)或找托排隊買房(fáng)的火(huǒ)爆假象。但(dàn)也産生(shēng)了一些(xiē)不良影(yǐng)響，如深圳出現繳納500萬誠意金才能搖号，杭州出現萬人(rén)搖号搶購百餘套房(fáng)，西安爆出“融創天朗61南長安街(jiē)壹号”為(wèi)關系戶內(nèi)定房(fáng)源，後相關人(rén)員被依法處理(lǐ)。
3、海南實施全域限購抑制(zhì)投機
2018年3月30日，海南省住房(fáng)和(hé)城鄉建設廳等6部門(mén)聯合下發了《關于做(zuò)好穩定房(fáng)地産市場(chǎng)工作(zuò)的通(tōng)知》，政策規定新購買的住房(fáng)，取得(de)不動産權證之日起5年內(nèi)禁止轉讓。4月22日，海南宣布房(fáng)地産調控升級，自當晚起實施全域限購。
在2018年4月海南獲批建設全島自貿區(qū)以及探索建設自由港的大(dà)背景下，出台穩定樓市的政策措施具有(yǒu)極強的信号意義。從樓市角度看，海南此類政策的落實，提高(gāo)了購房(fáng)的門(mén)檻，有(yǒu)效地抑制(zhì)了投資投機需求，同時(shí)也有(yǒu)利于自住需求者從容購房(fáng)。從經濟發展角度看，海南拿(ná)出“斷臂”精神，力圖減少(shǎo)對于房(fáng)地産的依賴度（全國房(fáng)地産依賴度最高(gāo)的省份），有(yǒu)利于經濟發展與産業結構優化。随着此類政策效應的顯現，海南樓市将不斷回歸平穩狀态。
4、棚改貨币化安置政策全面收緊
2018年6月下旬，市場(chǎng)上(shàng)出現了“國家(jiā)開(kāi)發銀行(xíng)收緊棚改融資政策”的傳聞。7月份，住建部稱，因地制(zhì)宜推進棚改貨币化安置，商品住房(fáng)庫存不足、房(fáng)價上(shàng)漲壓力較大(dà)的地方，應有(yǒu)針對性地及時(shí)調整棚改安置政策，更多(duō)采取新建安置房(fáng)的方式；商品住房(fáng)庫存量較大(dà)的地方，可(kě)以繼續推進棚改貨币化安置。進一步合理(lǐ)界定和(hé)把握棚改的範圍和(hé)标準，不搞一刀切、不層層下指标、不盲目舉債鋪攤子。10月8日，國務院常務會(huì)議部署推進棚戶區(qū)改造工作(zuò)，會(huì)議要求，嚴格把好棚改範圍和(hé)标準，堅持将老城區(qū)內(nèi)髒亂差的棚戶區(qū)和(hé)國有(yǒu)工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)作(zuò)為(wèi)改造重點。因地制(zhì)宜調整完善棚改貨币化安置政策，商品住房(fáng)庫存不足、房(fáng)價上(shàng)漲壓力大(dà)的市縣要盡快取消貨币化安置優惠政策。
2015年4季度國家(jiā)提出房(fáng)地産去庫存的工作(zuò)目标後，各地棚改加速，一方面，有(yǒu)力推進了房(fáng)地産去庫存；但(dàn)另一方面，也在一定程度上(shàng)推高(gāo)了房(fáng)價。随着庫存減少(shǎo)，取消貨币化安置優惠政策、下調貨币化安置比例，有(yǒu)助于穩定房(fáng)價。
5、七部委開(kāi)展治理(lǐ)房(fáng)地産市場(chǎng)亂象專項行(xíng)動
2018年6月底，住建部、公安部等七部委聯合印發了《關于在部分城市先行(xíng)開(kāi)展打擊侵害群衆利益違法違規行(xíng)為(wèi)治理(lǐ)房(fáng)地産市場(chǎng)亂象專項行(xíng)動的通(tōng)知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上(shàng)海、廈門(mén)等30個(gè)城市先行(xíng)開(kāi)展治理(lǐ)房(fáng)地産市場(chǎng)亂象專項行(xíng)動。本次專項行(xíng)動整治重點為(wèi)：投機炒房(fáng)行(xíng)為(wèi)、房(fáng)地産“黑(hēi)中介”違法違規行(xíng)為(wèi)、房(fáng)地産開(kāi)發企業違法違規行(xíng)為(wèi)和(hé)虛假房(fáng)地産廣告等四個(gè)方面。
2018年以來(lái)，全國多(duō)地房(fáng)地産市場(chǎng)存在違規違法等亂象，擾亂了正常的市場(chǎng)交易秩序，不利于行(xíng)業健康發展。于是，一系列會(huì)議召開(kāi)和(hé)政策文件發布、對地方政府的約談、督察組全國市場(chǎng)督查等工作(zuò)，尤其是七部委新政，罕見的出現了中宣部、公安部、司法部這三個(gè)特殊部門(mén)，說明(míng)國家(jiā)非常重視(shì)此次整治市場(chǎng)秩序的行(xíng)動，嚴打各種違規違法行(xíng)為(wèi)。
6、萬科高(gāo)喊“活下去” 房(fáng)企謀求多(duō)元化發展
2018年9月30日，一張滿場(chǎng)打出鮮紅宣傳标語“活下去”的萬科秋季例會(huì)現場(chǎng)照片被各大(dà)媒體(tǐ)廣泛傳播，萬科董事會(huì)主席郁亮在會(huì)上(shàng)進行(xíng)了戰略檢討(tǎo)，認為(wèi)房(fáng)地産行(xíng)業轉折已經到來(lái)，“收斂”和(hé)“聚焦”是應對轉折點和(hé)不确定情況的最好辦法。郁亮表示，3年事業計(jì)劃書(shū)的制(zhì)定是把“活下去”作(zuò)為(wèi)基本要求，公司戰略也将圍繞“活下去”而展開(kāi), 所有(yǒu)行(xíng)為(wèi)都“收斂聚焦”到保證萬科活下去。
龍頭房(fáng)企們也有(yǒu)着同樣的認識，多(duō)元化發展已經成為(wèi)了他們的必選項。碧桂園12月份管理(lǐ)會(huì)議上(shàng)，集團董事會(huì)主席楊國強曾做(zuò)了一番講話(huà)，關于機器(qì)人(rén)的內(nèi)容就占了1/3。2018年年初，許家(jiā)印也提出了“新恒大(dà)”戰略，以形成一基兩翼一龍頭的産業格局，即民生(shēng)地産為(wèi)基礎，文化旅遊、健康養生(shēng)為(wèi)兩翼，高(gāo)科技(jì)産業為(wèi)龍頭的發展策略。天風證券的研究報告便指出，國內(nèi)30強房(fáng)企在長租公寓、特色小(xiǎo)鎮、聯合辦公等空(kōng)間(jiān)類産品的介入度已經非常高(gāo)。
7、多(duō)家(jiā)內(nèi)地房(fáng)企赴港上(shàng)市 拓寬融資渠道(dào)
在資金吃(chī)緊的大(dà)環境下，通(tōng)過上(shàng)市拓寬融資途徑成為(wèi)不少(shǎo)房(fáng)企的發展之道(dào)。據不完全統計(jì)，2018年已有(yǒu)12家(jiā)內(nèi)地房(fáng)企先後赴港IPO。其中，正榮地産、弘陽地産、大(dà)發地産、美的置業、恒達集團已先行(xíng)完成上(shàng)市，銀城國際、德信中國、萬城控股、萬創國際、海倫堡、中梁地産、奧山(shān)控股尚在排隊中。其中，除正榮地産、中梁地産及美的置業外，其他多(duō)為(wèi)區(qū)域型房(fáng)企，布局城市有(yǒu)限且銷售規模較小(xiǎo)。
負債率高(gāo)或是這些(xiē)中小(xiǎo)型房(fáng)企急于上(shàng)市的原因之一，不少(shǎo)中小(xiǎo)房(fáng)企在招股書(shū)中坦言，上(shàng)市籌得(de)資金将用于清償借款。然而，融資情況并不盡如人(rén)意，許多(duō)上(shàng)市房(fáng)企已經出現認購不足或股價在上(shàng)市當天破發的情況。
8、土地流拍頻現 房(fáng)企預期趨謹慎
2018年的地王減少(shǎo)，流拍增多(duō)。據克而瑞研究中心統計(jì)，截至2018年10月，全國土地流拍數(shù)量達到758宗，其中7月、9月和(hé)10月是流拍最嚴重的月份，流拍土地均超過100宗，其中10月更是達到峰值，158宗土地流拍。下半年以來(lái)，上(shàng)海、杭州、天津、蘇州、合肥等熱點一二線城市出現多(duō)幅土地流拍的現象，并向三四線城市蔓延。易居房(fáng)地産研究院監測的40城土地成交溢價率也持續下行(xíng)，11月為(wèi)10.2%，已下滑至2011年以來(lái)的曆史低(dī)點附近。
2018年3季度以來(lái)，房(fáng)市快速降溫，房(fáng)企對後市預期轉差，金融監管趨嚴，償債高(gāo)峰期來(lái)臨，熱點城市限地價、限房(fáng)價、競自持、競配建等政策帶來(lái)房(fáng)企盈利、周轉壓力等，都是造成土地流拍情況更加嚴重的原因。
9、長租公寓頻“爆雷”敲響警鍾
長租公寓是房(fáng)企拓展自身業務的一個(gè)重要領域，但(dàn)2018年長租公寓市場(chǎng)“潮起潮落”。在租購并舉機制(zhì)下，長租領域出台不少(shǎo)利好政策，萬科、碧桂園、龍湖(hú)、旭輝等衆多(duō)知名房(fáng)企紛紛試水(shuǐ)，搶灘并瓜分長租公寓市場(chǎng)。然而在急速發展過程中，各類問題也開(kāi)始凸顯，“爆雷”不斷。2018年8月起，不斷有(yǒu)媒體(tǐ)曝出各地長租公寓哄擡租金、搶占囤積房(fáng)源。同月，“甲醛超标”事件被推上(shàng)風口浪尖。10月，某長租公寓被曝資金鏈斷裂，股權已全部質押給銀行(xíng)，導緻業主收不到租金，租戶被強行(xíng)退租後銀行(xíng)仍自動扣款，長租公寓背後風險受到業界關注。據不完全統計(jì)，2018年已有(yǒu)至少(shǎo)10家(jiā)初具規模的長租公寓商因資金鏈斷裂宣告破産。
一批“暴雷”事件過後，長租公寓行(xíng)業得(de)到洗牌，許多(duō)中小(xiǎo)型的長租公寓平台黯然離場(chǎng)。長租公寓這個(gè)此前被普遍看好的“紅海”市場(chǎng)顯現出的風險，得(de)到相關部門(mén)的重視(shì)，行(xíng)業逐漸走向更加規範的發展路徑。
10、開(kāi)發商規模增速不減 “千億軍團”擴容加速
據克而瑞統計(jì)，2018年前11個(gè)月，已有(yǒu)25家(jiā)房(fáng)企的銷售規模突破千億元。這個(gè)數(shù)字超過以往任何一個(gè)年份，2015年僅有(yǒu)7家(jiā)房(fáng)企實現千億元銷售規模。2010年，萬科率先跨入“千億聚樂部”，那(nà)天在此之前，萬科用了數(shù)十年時(shí)間(jiān)都未完成“千億夢想”。但(dàn)近幾年來(lái)，中型房(fáng)企跨越“千億門(mén)檻”，僅用3年時(shí)間(jiān)的卻不少(shǎo)。
“千億軍團”成員不斷擴容，與近年來(lái)增量市場(chǎng)蛋糕擴大(dà)有(yǒu)關。2010年，全國商品房(fáng)銷售額為(wèi)1萬億元，到2017年已達到13萬億元，7年時(shí)間(jiān)增長了13倍。
v 關于2019年聯合辦公的16個(gè)猜想……
來(lái)源：邁點網-邁點空(kōng)間(jiān)租賃 2018-12-30
2018年，如果聯合辦公要用一個(gè)關鍵詞概括的話(huà)，我認為(wèi)是“暗流湧動”。随着行(xíng)業的深度調整，聯合辦公行(xíng)業在2018年已經開(kāi)始出現優勝劣汰，資本向頭部企業集中的趨勢非常明(míng)顯。有(yǒu)關專家(jiā)認為(wèi)，未來(lái)除了規模以外，聯合辦公更重要的是為(wèi)企業提供服務的能力，其他因素已經不能構成市場(chǎng)競争力了。12月上(shàng)旬，我有(yǒu)幸受邀去上(shàng)海參加GCUC全球聯合辦公峰會(huì)，啓發頗多(duō)，因此特地花(huā)了幾天時(shí)間(jiān)，思考分析2019年聯合辦公的未來(lái)走勢，整理(lǐ)出16大(dà)猜想，個(gè)人(rén)淺見，願能抛磚引玉。
NO.1 資本市場(chǎng)差不差錢(qián)？
據不完全統計(jì)，2018年聯合辦公領域投融資大(dà)事件已達10起，且大(dà)多(duō)數(shù)在B輪之後，且融資額多(duō)為(wèi)億元級别，總融資額高(gāo)達50億元。
以優客工場(chǎng)、WeWork、氪空(kōng)間(jiān)、米域等知名聯合辦公品牌為(wèi)代表的聯合辦公品牌倍受資本青睐。
不差錢(qián)的優客工場(chǎng)D輪融資2億美元。有(yǒu)意思的是，談到D輪融資，優客工場(chǎng)創始人(rén)兼董事長毛大(dà)慶表示，未來(lái)全球共享辦公市場(chǎng)可(kě)以容得(de)下兩家(jiā)超級巨頭。但(dàn)是，現在市場(chǎng)上(shàng)聯合辦公品牌達到600多(duō)家(jiā)，2019年，資本對聯合辦公領域投錢(qián)會(huì)繼續瘋狂，還(hái)是會(huì)有(yǒu)所節制(zhì)？值得(de)重點關注。
NO.2 “誰睡誰”的并購潮會(huì)不會(huì)到來(lái)？
接着上(shàng)面的話(huà)題，在GCUC全球聯合辦公峰會(huì)上(shàng)，好租聯合創始人(rén)朱理(lǐ)透露：2017-2018年間(jiān)，聯合辦公行(xíng)業至少(shǎo)發生(shēng)了8次企業收并購和(hé)品牌合并，行(xíng)業集中度進一步提高(gāo)，據預測，未來(lái)TOP30企業将占據超過70%的市場(chǎng)份額。
優客工場(chǎng)全資并購洪泰創新空(kōng)間(jiān)、并購無界空(kōng)間(jiān)、收購wedo聯合創業社、并購Workingdom等；WeWork中國25億元人(rén)民币并購裸心社；PeopleSquared(P2)和(hé)WALNUT宣布合并……
按照這樣的趨勢，2019年，并購潮應該還(hái)會(huì)持續。對于聯合辦公品牌，跟誰睡，還(hái)是被别人(rén)睡，最終都是商業行(xíng)為(wèi)，一定都希望1+1>2。究竟如何組合，P2創始人(rén)鄭健靈說的一句話(huà)倒是比較貼切：“把每個(gè)空(kōng)間(jiān)想象成一個(gè)人(rén)，人(rén)要有(yǒu)自己的個(gè)性和(hé)家(jiā)庭背景，好的結合，第一要看家(jiā)長，家(jiā)長的意見是非常重要，從各自角度來(lái)講，一部分是股東和(hé)管理(lǐ)決策人(rén)的意見，一方面是能不能登對，或者基因有(yǒu)互補。人(rén)在一起最終目的是生(shēng)産更好的下一代，不同的基因當中互補是不是可(kě)以帶來(lái)更多(duō)的想象空(kōng)間(jiān)。”
NO.3 會(huì)不會(huì)出現“惡性競争”？
長租公寓去年站(zhàn)在風口，今年卻站(zhàn)在了“輿論風口”，從“搶房(fáng)亂象”到“甲醛事件”，再到“爆倉跑路”，今年部分長租公寓品牌方沒有(yǒu)少(shǎo)上(shàng)頭條。
相比于長租公寓的多(duō)事之秋，2018年，聯合辦公看起來(lái)風平浪靜，其實也有(yǒu)不少(shǎo)“暗流湧動”。 一些(xiē)辦公品牌存在惡性商業競争，如低(dī)價傾銷、惡意挖角等行(xíng)為(wèi)。所以，在GCUC全球聯合辦公峰會(huì)上(shàng)，《反對惡性競争及加強行(xíng)業自律的聯合聲明(míng)》發布，參與發布聯合聲明(míng)的企業包括優客工場(chǎng)、P2、We+酷窩、夢想加、納什空(kōng)間(jiān)、Distrii辦伴、俠客島裏、XNode、好租、邁點等，承諾公平競争，維護行(xíng)業健康。可(kě)以說，這一舉動值得(de)肯定，但(dàn)是2019年，究竟會(huì)起到多(duō)大(dà)的作(zuò)用，隻能拭目以待。
NO.4 工位價格會(huì)不會(huì)下降？
今年11月22日，氪空(kōng)間(jiān)宣布将讓利1億元，拿(ná)出全國十餘個(gè)社區(qū)的辦公工位，以最低(dī)五折的價格優惠提供給全國5000家(jiā)中小(xiǎo)微企業。另外，氪空(kōng)間(jiān)還(hái)推出了“砍價搶工位”的小(xiǎo)程序，凡是有(yǒu)辦公空(kōng)間(jiān)需求的企業或個(gè)人(rén)，均可(kě)邀請(qǐng)好友(yǒu)助力砍價，最低(dī)可(kě)以獲得(de)原工位服務費五折的優惠。
而據媒體(tǐ)報道(dào)，在北京的聯合辦公市場(chǎng)，慘烈的“價格戰”雖然尚未發生(shēng)，但(dàn)記者通(tōng)過走訪一些(xiē)聯合辦公品牌後發現，在年底時(shí)租賃工位，除了CBD之外的區(qū)域，幾乎都能拿(ná)到折扣。
現在分析下來(lái)，恐怕不能把這種折扣行(xíng)為(wèi)簡單看成是營銷手段，這種規模的優惠活動也從側面說明(míng)了聯合辦公行(xíng)業競争異常激烈。盡管聯合辦公成本遠低(dī)于普通(tōng)寫字樓辦公成本已經成為(wèi)企業共識，但(dàn)是由于種種原因，聯合辦公大(dà)口“蠶食”傳統寫字樓時(shí)機尚早。那(nà)麽在有(yǒu)限的蛋糕裏，怎樣抓住入住企業的“成本痛點”？在服務升級的基礎上(shàng)，還(hái)能為(wèi)他們開(kāi)源節流，恐怕是聯合辦公品牌必須面對的問題。加上(shàng)整個(gè)經濟環境大(dà)背景影(yǐng)響，以此推論，2019年，工位價格仍有(yǒu)繼續下行(xíng)的可(kě)能。
NO.5 二三線城市的春天是否到來(lái)？
由于市場(chǎng)需求原因，聯合辦公陣地普遍分布在北上(shàng)廣一線城市，據米域創始人(rén)兼CEO馮印陶介紹，米域緻力于城市老舊(jiù)及曆史建築的深度美學改造，所有(yǒu)空(kōng)間(jiān)均位于市中心核心位置，在外灘、南京西路、淮海路、靜安寺、大(dà)虹橋商圈皆有(yǒu)布局，距離地鐵(tiě)站(zhàn)均在5分鍾步程之內(nèi)。
好租聯合創始人(rén)朱理(lǐ)則透露，從數(shù)據來(lái)看，市場(chǎng)的角度來(lái)說 2018年初始至今，一線城市的聯合辦公網點環比增速已較去年相比不斷下降，多(duō)個(gè)準一線城市及二三線城市呈現出潛力。
這是不是意味着一線城市聯合辦公市場(chǎng)布局基本形成一定格局，二三四線城市的春天已經到來(lái)。比如成都，有(yǒu)聯合辦公品牌直接把總部搬到了成都，看重的就是這裏的未來(lái)。
NO.6 如何更垂直細分？
GCUC全球創始人(rén)Liz Elam女士說，每年她都要寫篇文章分析聯合辦公的趨勢，今年她發現一個(gè)新的趨勢，就是分化。
因為(wèi)競争非常激烈，所以需要找到新的方式，要差異化競争，現在全球已經有(yǒu)些(xiē)空(kōng)間(jiān)是專門(mén)針對記者，專門(mén)針對女性，還(hái)有(yǒu)專門(mén)針對摩托車(chē)一族，這個(gè)叫做(zuò)市場(chǎng)細分當中某一個(gè)垂直領域，專注于這樣一個(gè)領域的空(kōng)間(jiān)。
據騰訊12月19日報道(dào)，女性共享辦公空(kōng)間(jiān)The Wing在最新一輪融資中獲得(de)了紅杉資本(SequoiaCapital)的支持。這家(jiā)初創公司宣布進行(xíng)C輪融資，準備融資7500萬美元。聯合辦公空(kōng)間(jiān)完全針對女性進行(xíng)設計(jì)，裏面配有(yǒu)會(huì)議室、咖啡廳、圖書(shū)館、哺乳間(jiān)、美容室、淋浴間(jiān)等等。The Wing的工作(zuò)人(rén)員大(dà)多(duō)數(shù)是女性，其空(kōng)間(jiān)是由女性建築師(shī)設計(jì)的。
NO.7 設計(jì)能不能真正跟上(shàng)需求？
GCUC全球創始人(rén)Liz Elam女士還(hái)提到一個(gè)趨勢，那(nà)就是“設計(jì)的力量”。她表示，聯合辦公空(kōng)間(jiān)的設計(jì)非常糟糕的情況，這類文章太多(duō)了。因為(wèi)這個(gè)空(kōng)間(jiān)既要對內(nèi)向的人(rén)，也要對外向的人(rén)都兼容，沒有(yǒu)設計(jì)思維，一定會(huì)很(hěn)糟糕。有(yǒu)的聯合空(kōng)間(jiān)6—8年以後就要重新設計(jì)，設計(jì)升級換代是必然，所以要有(yǒu)更合理(lǐ)的設計(jì)方案。
根據我的觀察，目前國內(nèi)一些(xiē)所謂聯合辦公空(kōng)間(jiān)整個(gè)設計(jì)還(hái)是比較“土包”的，設計(jì)不能成為(wèi)一個(gè)概念或者噱頭，一些(xiē)酒店(diàn)式公寓也經常玩這樣的噱頭，酒店(diàn)房(fáng)間(jiān)裏加個(gè)冰箱，就變成“酒店(diàn)式公寓“，這是十分可(kě)笑的。2019年，重視(shì)設計(jì)，讓設計(jì)真正的為(wèi)空(kōng)間(jiān)裏的人(rén)服務，為(wèi)空(kōng)間(jiān)需求服務，這也是大(dà)勢所趨。
NO.8 科技(jì)和(hé)智能會(huì)走多(duō)遠？
不少(shǎo)聯合辦公品牌都試圖貼上(shàng)“科技(jì)“的标簽。夢想加智能産品部總經理(lǐ)羅楷表示，夢想加有(yǒu)句口号叫“你(nǐ)的未來(lái)辦公室”，是一個(gè)比較注重在科技(jì)辦公和(hé)智能辦公方向的智能辦公企業。
無獨有(yǒu)偶，納什空(kōng)間(jiān)也在做(zuò)“超級辦公室”，納什空(kōng)間(jiān)合夥人(rén)史志(zhì)隽在其主題分享《科技(jì)改變辦公生(shēng)态》中也多(duō)次強調科技(jì)對未來(lái)辦公的重要性，指出科技(jì)會(huì)改變辦公空(kōng)間(jiān)和(hé)辦公方式，納什做(zuò)了智能辦公解決方案，甚至能依靠大(dà)數(shù)據系統幫助入住企業解決融資難的問題。
今年以來(lái)，雲端辦公，萬物互聯、智能空(kōng)間(jiān)屢屢成為(wèi)聯合辦公領域的“熱詞”，但(dàn)同時(shí)我們也看到，一些(xiē)所謂的科技(jì)缺乏真正的應用價值，甚至未能給空(kōng)間(jiān)賦能，有(yǒu)些(xiē)科技(jì)缺乏場(chǎng)景化設計(jì)，成為(wèi)雞肋，有(yǒu)些(xiē)科技(jì)過于同質化，缺乏競争力。2019年，科技(jì)賦能是辦公的必然，但(dàn)是在運營和(hé)設計(jì)上(shàng)怎麽更貼近人(rén)性，更加實用，是運營方要更加深入思考的問題。
NO.9 跨界如何避免扯着蛋？
如今的聯合辦公已不僅僅滿足于打造空(kōng)間(jiān)，對于空(kōng)間(jiān)內(nèi)容的植入、打造空(kōng)間(jiān)社群，各大(dà)聯合辦公品牌都在不斷探索。前有(yǒu)P2跨界阿裏巴巴、太合音(yīn)樂集團、牛奶集團和(hé)以太坊等各行(xíng)業緻力于打造垂直産業空(kōng)間(jiān)；後有(yǒu)優客工場(chǎng)跨界新派公寓、裸心社跨界灣流國際、納什空(kōng)間(jiān)跨界自如等公寓，建立年輕人(rén)的新生(shēng)活方式；再有(yǒu)聯合辦公跨界互聯網巨頭、酒店(diàn)、文化娛樂和(hé)餐飲等。
所有(yǒu)這些(xiē)跨界，最終都是為(wèi)了尋找自己所屬的社群，但(dàn)是2018年跨界失敗的案例也很(hěn)多(duō)，很(hěn)多(duō)所謂的跨界叫好不叫座，屬于自嗨型，沒有(yǒu)到達人(rén)生(shēng)的高(gāo)潮，甚至扯到了自己的蛋。主業沒做(zuò)好，就開(kāi)始各種跨界，肯定是本末倒置。2019年，聯合辦公肯定還(hái)會(huì)對跨界繼續癡迷追求，但(dàn)是苦練內(nèi)功，還(hái)是非常重要。
NO.10 社群價值如何發掘？
開(kāi)展活動，生(shēng)活美學培訓，健身俱樂部，甚至是舉辦相親會(huì)……聯合辦公的社群活動在2018年是精彩紛呈的。
作(zuò)為(wèi)最早在中國開(kāi)始做(zuò)聯合辦公的企業P2，社群屬性是P2得(de)以成長的本質原因，P2旗下針對不同人(rén)群（如商務人(rén)群、音(yīn)樂人(rén)等）打造了三個(gè)系列，通(tōng)過和(hé)産業頭部資源達成合作(zuò)，為(wèi)産業下遊新型企業提供場(chǎng)地、辦公以及資源嫁接等方面的訴求。
那(nà)麽，在2019年，怎麽樣玩好社群，社群價值如何更大(dà)挖掘，社群怎麽為(wèi)商業模式服務，也是需要進一步摸索。
NO.11 社區(qū)生(shēng)态如何搭建？
最近接受邁點網“大(dà)家(jiā)“記者專訪的WeWork大(dà)中華區(qū)總經理(lǐ)直接斷言，全球化社區(qū)才是未來(lái)辦公的趨勢！
今天再來(lái)看WeWork的業務版圖，早已不是最早的單純的辦公業态，而是WE社區(qū)。在這個(gè)“WE”字系的社區(qū)裏已經有(yǒu)了Work(Powered bywe、Wework labs、Conductor)、Live、Love、Congregate、Grow和(hé)Play，涵蓋了辦公、居住、健身房(fáng)和(hé)教育等多(duō)業态。
如果說社群是一棟樓，那(nà)麽社區(qū)則是一座綜合體(tǐ)。但(dàn)是搭建社區(qū)，并不是每一個(gè)聯合辦公品牌方都能夠做(zuò)到的，具體(tǐ)怎麽玩？相信在2019年，會(huì)有(yǒu)更多(duō)的風景可(kě)看。
NO.12 如何借助“城市更新”東風？
在上(shàng)一篇“高(gāo)Sir觀察”裏，我在講述“商業空(kōng)間(jiān)”時(shí)，特地介紹了“城市更新”背景下，商業空(kōng)間(jiān)的蝶變。舉萬科的例子：城市更新是萬科的深耕領域，未來(lái)三年內(nèi)，北京萬科每年會(huì)拿(ná)出100億元左右資金用于城市更新項目收并購，具體(tǐ)收購商場(chǎng)、酒店(diàn)、寫字樓等舊(jiù)的物業資産，改造成現代化寫字樓對外出租。
聯合辦公品牌和(hé)地産商有(yǒu)着千絲萬縷的聯系，都是新空(kōng)間(jiān)經濟，那(nà)麽，如何和(hé)地産商深耕合作(zuò)，在“城市更新”的東風下實現共赢，也是2019年一個(gè)有(yǒu)趣的猜想。
NO.13 資産價值思維如何轉型？
瑞安房(fáng)地産執行(xíng)董事、中國新天地執行(xíng)董事張斌認為(wèi)，不要做(zuò)傳統地産商，要有(yǒu)資産價值的視(shì)角。
以瑞安為(wèi)例，瑞安房(fáng)地産所持有(yǒu)的商業資産其實在上(shàng)海已經是遙遠領先，有(yǒu)167萬方，裏面接近一半是辦公，如果按照工位的折算(suàn)方法，已經超過了10萬個(gè)工位。這樣的資産持有(yǒu)對瑞安房(fáng)地産是非常重要，但(dàn)是事實上(shàng)真正持有(yǒu)這些(xiē)資産并不重要，重要的是能不能以資産價值視(shì)角來(lái)組織自己的商業。
聯合辦公運營商其實也需要有(yǒu)地産商的思維，面對市場(chǎng)的變化，要有(yǒu)長遠的視(shì)角，資産價值驅動可(kě)能更為(wèi)重要。有(yǒu)時(shí)候，并不在于你(nǐ)擁有(yǒu)多(duō)少(shǎo)商業空(kōng)間(jiān)，而在于你(nǐ)怎麽運營這樣的空(kōng)間(jiān)，才能打造産業生(shēng)态系統。
可(kě)以想見，2019年，地産商将繼續謀求自己的壁壘做(zuò)的更高(gāo)，他們在打探聯合辦公，同樣聯合辦公也需要研究地産商思維，這應該也是一個(gè)有(yǒu)趣的“博弈”。
NO.14 要不要去海外擴張？
WeWork來(lái)到中國，2018年，中國的聯合辦公企業也在躍躍欲試，請(qǐng)進來(lái)走出去，似乎是商業的永恒旋律。
WE+酷窩創始人(rén)劉彥燊介紹說，WE+酷窩全國17個(gè)城市有(yǒu)52個(gè)空(kōng)間(jiān)，在國外也有(yǒu)，包括芬蘭、赫爾辛基，他們在美國和(hé)澳洲準備設點，還(hái)在談判之中，香港馬上(shàng)要出來(lái)。
優客工場(chǎng)現在已經覆蓋了國內(nèi)535個(gè)城市，擁有(yǒu)将近230個(gè)聯合辦公空(kōng)間(jiān)，同時(shí)國外也布局了新加坡、美國、印尼，中國台北和(hé)香港都有(yǒu)布局。
2019年，究竟是國內(nèi)深耕，還(hái)是國內(nèi)國外齊頭并進，一定也是聯合辦公企業要思索的問題。
NO.15 往輕裏做(zuò)好，還(hái)是往重裏做(zuò)好？
劉彥燊認為(wèi)，有(yǒu)人(rén)看到是聯合辦公行(xíng)業，他看到的是地産+聯合辦公的概念。未來(lái)，辦公商業跟住宅界限是越來(lái)越模糊，所以這個(gè)産品包括了很(hěn)多(duō)，如果把自己隻是局限在聯合辦公這些(xiē)空(kōng)間(jiān)裏面，發展肯定是有(yǒu)限，所以聯合辦公“不止是空(kōng)間(jiān)”。這應該是往重裏做(zuò)的思維方式。
也有(yǒu)一種觀點認為(wèi)，聯合辦公現在最弱的依然是運營，不少(shǎo)地産商都在轉型朝輕資産方向做(zuò)，聯合辦公再朝重裏做(zuò)，一定會(huì)很(hěn)累，效果也不會(huì)好。
當然，個(gè)人(rén)認為(wèi)，無論是往重裏做(zuò)，還(hái)是往輕裏做(zuò)，都是戰略思維，而戰略思維的制(zhì)定決定取決于商業模式的全面思考。
NO.16 精神價值如何真正體(tǐ)現？
GCUC全球創始人(rén)Liz Elam女士在分享時(shí)特别提到了“健康”一詞。中國人(rén)們希望空(kōng)氣質量是更好，這樣有(yǒu)更好的空(kōng)氣流通(tōng)的地方，人(rén)們願意去那(nà)裏辦公。
然而還(hái)有(yǒu)一個(gè)更重要的是心理(lǐ)健康。全球最大(dà)一個(gè)健康殺手是抑郁症，通(tōng)過聯合辦公使得(de)人(rén)與人(rén)之間(jiān)的友(yǒu)情可(kě)以解決抑郁症的問題。通(tōng)過聯合辦公這樣一種業态可(kě)以去拯救生(shēng)命，人(rén)們在一個(gè)好的環境下辦公自然會(huì)身心健康，從這個(gè)意義上(shàng)說，這就是聯合辦公很(hěn)多(duō)人(rén)沒有(yǒu)發現的價值。
為(wèi)什麽越來(lái)越多(duō)的年輕人(rén)渴望“砸爛格子間(jiān)”，因為(wèi)傳統的辦公模式壓抑人(rén)性，讓人(rén)“格式化”，缺乏創造力，而聯合辦公背後則鏈接的是生(shēng)活方式。
綜上(shàng)，有(yǒu)趣的空(kōng)間(jiān)，成就有(yǒu)趣的社會(huì)。沒有(yǒu)人(rén)願意成為(wèi)“格子間(jiān)動物”和(hé)“公司僵屍”，所以從這個(gè)意義上(shàng)來(lái)講，聯合辦公從業者必須要有(yǒu)情懷，而不僅僅把它作(zuò)為(wèi)謀利的商業，這是一項“幸福産業“，它為(wèi)人(rén)們追求美好生(shēng)活制(zhì)造一個(gè)終極夢想。
2019年，這16個(gè)猜想，值得(de)關注和(hé)期待。
v 聯合辦公3年：擴張、沉寂與新一輪厮殺
來(lái)源：邁點公寓 2019-1-5
與共享經濟模式下延伸出的多(duō)種共享項目均陷入“崩潰”不同，發展三年多(duō)後，“聯合辦公”這個(gè)行(xíng)當似乎在2018年再一次迎來(lái)了“高(gāo)光時(shí)刻”。
首先是行(xíng)業內(nèi)融資不斷。ATLAS寰圖于2018年10月完成了數(shù)億元人(rén)民币的 A2 輪融資，此番融資過後，ATLAS寰圖的估值升至60億元人(rén)民币；優客工場(chǎng)于2018年11月14日宣布完成2億美元的D輪融資；2018年6月，納什空(kōng)間(jiān)完成近5億元B+輪融資……
聯合辦公企業的規模亦在不斷擴張。2018年10月，優客工場(chǎng)發起了對方糖小(xiǎo)鎮的收購，完成了今年以來(lái)的第6起并購。此外，借助并購華南聯合辦公空(kōng)間(jiān)運營商Wedo加速搶灘粵港澳大(dà)灣區(qū)之餘，優客工場(chǎng)亦開(kāi)始加快布局美國、新加坡等海外市場(chǎng)。納什空(kōng)間(jiān)于11月宣布其運營面積即将突破100萬平方米。
行(xíng)業內(nèi)上(shàng)一次像這樣的“勃勃生(shēng)機”要追溯到被稱為(wèi)“聯合辦公”元年的2015年。“井噴”之後，随着2016年國內(nèi)創業潮的回落，“聯合辦公”領域也陷入了一段時(shí)期的沉寂，一些(xiē)不成熟的或不具備規模優勢的運營商直接被洗牌，倒閉陰影(yǐng)籠罩，各大(dà)玩家(jiā)也試圖“抱團取暖”。彼時(shí)彼景，頗有(yǒu)今年共享單車(chē)的行(xíng)業況味。然不比共享單車(chē)、充電(diàn)寶、雨傘這些(xiē)幾近被“團滅”的項目，“聯合辦公”這個(gè)行(xíng)當終究是活了下來(lái)，并且逐漸呈現出“大(dà)吃(chī)小(xiǎo)”的姿态，進入并購整合期。
是什麽讓“聯合辦公”迎來(lái)“第二春”？愈做(zuò)愈強的優質玩家(jiā)依靠的是什麽？聯合辦公行(xíng)業下半場(chǎng)，拼的又是什麽？
01
需求旺盛 客群多(duō)元
國內(nèi)聯合辦公的興起很(hěn)大(dà)程度上(shàng)受政策的使然。2015年政府工作(zuò)報告中“大(dà)衆創業，萬衆創新”的新說法将國內(nèi)的創業浪潮推至高(gāo)峰，大(dà)批聯合辦公空(kōng)間(jiān)運營商也應運而生(shēng)。
“雙創”對聯合辦公行(xíng)業的影(yǐng)響仍在繼續。今年10月，國務院提出了要推動創新創業高(gāo)質量發展、打造“雙創”升級版。業內(nèi)人(rén)士指出，受雙創政策的利好影(yǐng)響，初創、個(gè)體(tǐ)、小(xiǎo)企業這部分客群将對聯合辦公空(kōng)間(jiān)保持穩定需求。公開(kāi)數(shù)據顯示，2017年全國新設市場(chǎng)主體(tǐ)1924.9萬戶，同比增長16.6%。2018年或将增至2244.4萬戶。新設市場(chǎng)主體(tǐ)的增加仍在刺激着聯合辦公市場(chǎng)的發展，但(dàn)創業拉動以外的市場(chǎng)需求同樣不容忽視(shì)。
對辦公空(kōng)間(jiān)的旺盛需求與高(gāo)額租金正倒逼着聯合辦公行(xíng)業的發展。世邦魏理(lǐ)仕發布的《2018中國房(fáng)地産市場(chǎng)展望 -- 寫字樓篇》報告顯示，2017年全年中國寫字樓新增需求超過600萬平方米，創曆史新高(gāo)。2018年主要城市寫字樓需求保持活躍。需求旺盛的同時(shí)，各大(dà)城市寫字樓租金也是居高(gāo)不下。以廣州市為(wèi)例，高(gāo)力國際發布的《2018年第二季度廣州物業市場(chǎng)回顧與展望報告》顯示，截至2018年第二季度，廣州甲級寫字樓整體(tǐ)空(kōng)置率為(wèi)3.9%，同比下降7.8%，為(wèi)近五年來(lái)的最低(dī)點。同時(shí)廣州全市平均租金水(shuǐ)平持續上(shàng)漲，同比增長9.6%。
“聯合辦公是一種剛需且傳遞出價值，它有(yǒu)效幫助用戶節省了辦公成本。”ATLAS寰圖在接受采訪時(shí)指出。國際咨詢機構沙利文的報告亦顯示，在一線城市中，相比起傳統辦公，使用聯合辦公，平均每年每人(rén)可(kě)以為(wèi)企業節約1萬元以上(shàng)，人(rén)均開(kāi)支節省近30%。
事實上(shàng)，越來(lái)越多(duō)的大(dà)中型企業也開(kāi)始對入駐聯合辦公空(kōng)間(jiān)表現得(de)興趣盎然。《萊坊：2018年全球辦公空(kōng)間(jiān)之洞察》報告顯示，超過三分之二（69%）的全球企業計(jì)劃提高(gāo)聯合辦公空(kōng)間(jiān)的利用率，80%的企業希望在未來(lái)三年內(nèi)增加協作(zuò)空(kōng)間(jiān)的使用數(shù)量。
報告指出，新經濟形态下，對辦公空(kōng)間(jiān)靈活性要求的提高(gāo)、希望在員工之間(jiān)形成社區(qū)意識的意圖以及企業經營速度的加快等因素使得(de)企業更青睐一種利于協作(zuò)且可(kě)根據市場(chǎng)情況自由擴大(dà)或縮小(xiǎo)規模的辦公環境，大(dà)部分企業由此也選擇放棄傳統辦公空(kōng)間(jiān)，轉而傾向聯合辦公空(kōng)間(jiān)或服務型辦公空(kōng)間(jiān)。另外，進駐聯合辦公空(kōng)間(jiān)也愈來(lái)愈成為(wèi)大(dà)型企業招攬以及留住人(rén)才的砝碼。
行(xíng)業巨頭WeWork此前宣稱，世界 500 強中已經有(yǒu)約 10% 的公司是他們的租戶。好奇心日報此前報道(dào)，截至2017年，1000名雇員以上(shàng)的大(dà)公司占據了WeWork20%的會(huì)員數(shù)，WeWork30%的收入也來(lái)源于他們。國內(nèi)選手表現方面，2017年以來(lái)，諸如中糧、滴滴、今日頭條等大(dà)企業團隊先後進駐夢想加。寶潔、亞馬遜、雅詩蘭黛等知名跨國企業也分别進駐了ATLAS寰圖。
愈發多(duō)元化的客群推動着國內(nèi)聯合辦公行(xíng)業的進一步發展。《2018年中國聯合辦公活力指數(shù)報告》顯示，中國正在成長為(wèi)世界上(shàng)最大(dà)的聯合辦公市場(chǎng)，截至2018年9月底，中國聯合辦公布局網點數(shù)超6000多(duō)個(gè)，總體(tǐ)運營面積達1200萬平方米，提供工位數(shù)達200萬個(gè)。預計(jì)到2022年，中國聯合辦公市場(chǎng)規模達到4092.18億元，工位規模達到1315萬個(gè)，面積規模為(wèi)1.17億平方米。
02
優質玩家(jiā)模式分化謀突圍
聯合辦公廣闊的市場(chǎng)前景正吸引着更多(duō)選手入局，除了聯合辦公空(kōng)間(jiān)運營商，越來(lái)越多(duō)擁有(yǒu)優質存量房(fáng)資源的傳統地産公司、酒店(diàn)，甚至一些(xiē)跨界企業也開(kāi)始直接進入市場(chǎng)。加之今年以來(lái)行(xíng)業內(nèi)并購整合事件不斷，頭部效應逐漸明(míng)顯。新一輪洗牌後，優質玩家(jiā)呈現出何種面貌，動作(zuò)幾何，愈發引起市場(chǎng)關注。
2016年從廣州珠江新城雅居樂中心起步的ATLAS寰圖，則在開(kāi)始之初将自身定位為(wèi)“CBD 甲級寫字樓全生(shēng)态運營商”，源于辦公，又不止于辦公。
ATLAS寰圖首席執行(xíng)官陳思烺将其視(shì)作(zuò)辦公消費的一次升級，“因為(wèi)傳統寫字樓的種種限制(zhì)，工作(zuò)和(hé)生(shēng)活很(hěn)難兼顧。但(dàn)對于 CBD 工作(zuò)者來(lái)說，早上(shàng)九點一杯品質好的咖啡很(hěn)重要，中午吃(chī)飯要講求效率和(hé)健康，運動健身總在計(jì)劃裏頭卻無暇顧及。我們将生(shēng)活所需的必要元素融入辦公，打破樓層與空(kōng)間(jiān)的阻隔，提供讓工作(zuò)者身心愉悅，幫助其事業發展的辦公體(tǐ)驗。”
另外，目前行(xíng)業整體(tǐ)呈現出往中高(gāo)端布局的趨勢。越來(lái)越多(duō)的聯合辦公企業選址開(kāi)始偏向于城市核心區(qū)，高(gāo)端寫字樓、購物中心、綜合體(tǐ)等成為(wèi)新一輪選址熱門(mén)。今年4月，WeWork正式進駐上(shàng)海最貴寫字樓陸家(jiā)嘴國際金融中心第15層；8月，SOHO3Q華南首店(diàn)落址南山(shān)區(qū)蛇口招商局港口大(dà)廈4-7層；11月，納什空(kōng)間(jiān)簽下北京世紀财富中心面積8000餘平米的辦公空(kōng)間(jiān)。《2018中國房(fáng)地産市場(chǎng)展望 -- 寫字樓篇》也指出，聯合辦公将進一步介入中國主要城市傳統甲乙級寫字樓領域，甚至成為(wèi)主力租戶乃至辦公業主運營整棟樓宇。
業內(nèi)人(rén)士指出，奔向甲級寫字樓暗示了時(shí)下多(duō)數(shù)聯合辦公企業進軍高(gāo)端市場(chǎng)的野心。與此同時(shí)，更為(wèi)直接的競争對手開(kāi)始對标。今年10月，桉樹(shù)空(kōng)間(jiān)發布高(gāo)端智慧辦公新品牌桉樹(shù)IBC，旨在為(wèi)精英群體(tǐ)打造集辦公、生(shēng)活、社交于一體(tǐ)的辦公場(chǎng)景以及為(wèi)各個(gè)類型的企業提供靈活高(gāo)效的辦公空(kōng)間(jiān)解決方案。
03
新一輪厮殺，規模和(hé)盈利是命門(mén)
今年以來(lái)行(xíng)業內(nèi)接連出現的并購以及各大(dà)玩家(jiā)持續的規模擴張都指向了這樣一個(gè)事實，“小(xiǎo)而美”并不适用于聯合辦公這個(gè)行(xíng)業，規模才是目标。
陳思烺此前接受媒體(tǐ)采訪指出，聯合辦公企業的大(dà)規模和(hé)大(dà)體(tǐ)量直接會(huì)帶來(lái)成本優勢。首先在于租金方面，他表示，單體(tǐ)面積上(shàng)的優勢，使得(de)ATLAS寰圖就租金問題獲得(de)更有(yǒu)利的議價能力。同時(shí)，長期的租賃時(shí)間(jiān)也保證了在租金方面享有(yǒu)更大(dà)的商量餘地。其次，規模優勢能夠有(yǒu)效控制(zhì)聯合辦公企業的項目複制(zhì)成本。項目數(shù)量和(hé)面積優勢保證的足夠大(dà)的采購量使得(de)ATLAS寰圖在建材采購、家(jiā)具配置上(shàng)更容易獲得(de)低(dī)價。
業內(nèi)人(rén)士亦指出，聯合辦公企業中提供企業顧問服務的承諾同樣需要聯合辦公企業自身規模的支撐，體(tǐ)量足夠龐大(dà)的企業在引進第三方服務供應商時(shí)，如法務、稅務等，會(huì)更具備資源優勢。
與行(xíng)業興起之初資本的大(dà)範圍狂熱不同，2018年以來(lái)，聯合辦公領域內(nèi)的資金愈發集中于頭部玩家(jiā)。與此同時(shí)，大(dà)部分聯合辦公企業仍舊(jiù)面臨着盈利問題。
聯合辦公最基礎的盈利邏輯在于賺取租金差。理(lǐ)論上(shàng)，隻要改造後的聯合辦公空(kōng)間(jiān)實現溢價，聯合辦公企業就能賺取差價。但(dàn)事實顯然并非如此簡單。如何獲得(de)低(dī)價房(fáng)源已是一道(dào)壁壘。另據公開(kāi)數(shù)據顯示，聯合辦公出租率平均達到85%時(shí)才能保持盈虧平衡，而實際上(shàng)大(dà)部分聯合辦公空(kōng)間(jiān)的實際出租率達不到80%。
出租率超過行(xíng)業平均水(shuǐ)平的頭部玩家(jiā)也掣肘于盈利模式的過于單一。公開(kāi)數(shù)據顯示，出租率達到95%，目前市場(chǎng)估值達到百億的優客工場(chǎng)，收入構成上(shàng)，租金占比至少(shǎo)90%。業內(nèi)人(rén)士指出，過于單一的盈利模式往往意味着風險的伴随，過度依賴租金差實現盈利的“二房(fáng)東”模式尤甚，一方面容易受制(zhì)于房(fáng)源供應商，受市場(chǎng)波動影(yǐng)響；另一方面想要依靠租金差來(lái)獲得(de)高(gāo)額利潤要依賴規模增長，這意味着單體(tǐ)項目的資源浪費和(hé)新一輪成本控制(zhì)問題。
因此，如何實現多(duō)元化盈利仍是聯合辦公行(xíng)業新一輪厮殺中的命門(mén)所在。優客工場(chǎng)創始人(rén)毛大(dà)慶此前公開(kāi)表示，優客工場(chǎng)未來(lái)的增收将會(huì)依靠股權投資、流量變現、品牌加盟與管理(lǐ)輸出來(lái)實現。
截至目前來(lái)看，聯合辦公也曆盡與多(duō)數(shù)共享項目相似的前半生(shēng)，即資本的狂熱帶來(lái)行(xíng)業的短(duǎn)暫繁華。喧鬧過後，巨大(dà)市場(chǎng)需求推動下，繼續跑馬圈地的同時(shí)，實現理(lǐ)性增長成為(wèi)在市場(chǎng)洗牌中存留下來(lái)的企業的新命題。業內(nèi)人(rén)士指出，規模化仍将是聯合辦公企業用以控制(zhì)運營成本的利器(qì)。智能化辦公設備為(wèi)聯合辦公企業減少(shǎo)人(rén)力成本投入，控制(zhì)運管成本，亦有(yǒu)利于優化用戶體(tǐ)驗。品牌影(yǐng)響力的擴大(dà)以及産品架構的不斷完善将有(yǒu)助于聯合辦公空(kōng)間(jiān)形成更為(wèi)龐大(dà)的用戶規模，客群內(nèi)部的增值服務進一步細分，聯合辦公空(kōng)間(jiān)收入結構向服務傾斜。
v 部分聯合辦公空(kōng)間(jiān)價格跌了
來(lái)源：辦公選址網 2019-1-6
持續擴張的聯合辦公行(xíng)業迎來(lái)了發展的第四年，“蒙眼狂奔”仍是行(xíng)業主基調。不過，記者調查發現，随着年底租賃低(dī)谷期的到來(lái)，2018年，聯合辦公空(kōng)間(jiān)首次出現了“價格戰”，短(duǎn)期的五折優惠都已在市場(chǎng)出現。
熱鬧的辦公工位突然空(kōng)出兩成
“這個(gè)點兒，走出辦公室，看看聯合辦公空(kōng)間(jiān)裏空(kōng)出來(lái)的工位和(hé)房(fáng)間(jiān)，這個(gè)冬天可(kě)能比預料的還(hái)要冷。”周二傍晚，創業者小(xiǎo)鵬走出自己的聯合辦公工位後，在社交媒體(tǐ)上(shàng)留下了一句略帶悲傷的感慨。 跟随着“共享經濟”的風潮，11月初，小(xiǎo)鵬從傳統的老式寫字樓搬進了某聯合辦公品牌的新辦公地點。“主要還(hái)是因為(wèi)同等價格條件下，聯合辦公更方便。”小(xiǎo)鵬記得(de)，在尋找聯合辦公地點時(shí)，中介經紀人(rén)就給他算(suàn)過一筆賬。以核心區(qū)王府井為(wèi)例，一個(gè)10人(rén)公司采取傳統租賃普通(tōng)寫字樓的辦公方式，一間(jiān)100平方米的辦公室月租金大(dà)約45000元，再加上(shàng)每個(gè)月約2000元的裝修攤銷、2400元的物業費、6000元的水(shuǐ)電(diàn)網絡和(hé)保潔費，以及約300元的辦公家(jiā)具設施攤銷，一個(gè)月的辦公綜合成本大(dà)約是55700元。相對的，采用聯合辦公方式的話(huà)，每個(gè)月隻需總共支付46000元的工位服務費，相當于節省了17%左右的成本。
“這裏，既是一個(gè)辦公空(kōng)間(jiān)，也是一個(gè)社交空(kōng)間(jiān)。”就像所有(yǒu)聯合辦公品牌所強調的自帶社交屬性，剛入駐的時(shí)候，小(xiǎo)鵬發現周圍的确都是年輕的創業者，每天人(rén)來(lái)人(rén)往，甚是熱鬧。不過，一個(gè)多(duō)月後，下班的傍晚，他突然發現，辦公空(kōng)間(jiān)裏的工位空(kōng)出了至少(shǎo)兩成，而那(nà)些(xiē)仍然在的企業，員工們也不再加班，基本上(shàng)每天到下班的點兒就走了。
“原先入駐的那(nà)些(xiē)企業走了後，重新招租估計(jì)有(yǒu)點難了。”小(xiǎo)鵬覺得(de)，一方面是因為(wèi)臨近年底，本就是租賃的低(dī)谷期，但(dàn)另一方面，空(kōng)置也和(hé)市場(chǎng)經濟環境有(yǒu)關，創業團隊也開(kāi)始節衣縮食，節約成本。
價格讓利輪番出現
2018年，聯合辦公進入了發展的第四年。盡管所有(yǒu)行(xíng)業“玩家(jiā)”都處于探索盈利可(kě)能性的階段，但(dàn)在各路資本的加持下，瘋狂擴張仍然是聯合辦公行(xíng)業的主旋律。
融資方面，有(yǒu)數(shù)據統計(jì)顯示，截至2018年11月15日，聯合辦公2018年累計(jì)實現融資超過40億元人(rén)民币，其中僅優客工場(chǎng)一家(jiā)就獲得(de)了近20億元人(rén)民币的融資。擴張速度方面，根據克而瑞對50家(jiā)國內(nèi)頭部聯合辦公品牌的監測數(shù)據顯示，截至2018年10月31日，聯合辦公新開(kāi)空(kōng)間(jiān)82家(jiā)，新增運營面積35.09萬平方米。
位于前列的聯合辦公品牌，以收購和(hé)新開(kāi)雙管齊下的方式，增加着管理(lǐ)面積，以圖進一步擴大(dà)市場(chǎng)規模。但(dàn)面對着相對有(yǒu)限的創業資源，價格讓利也開(kāi)始在部分聯合辦公空(kōng)間(jiān)內(nèi)出現。 記者梳理(lǐ)發現，先是上(shàng)海的Wework宣布提高(gāo)中介傭金，一直到今年年底，中介傭金從過去的15%提高(gāo)到25%，借此刺激中介的積極性。随後，方糖小(xiǎo)鎮·新零售社區(qū)項目在“雙十一”期間(jiān)推出工位5折促銷。緊接着，氪空(kōng)間(jiān)也推出了“暖冬”活動，旗下分布在6個(gè)城市的12個(gè)聯合辦公社區(qū)，以最低(dī)五折的價格優惠提供給全國5000家(jiā)中小(xiǎo)微企業，讓利總額達到億元。盡管所有(yǒu)的促銷都是短(duǎn)時(shí)優惠，但(dàn)卻讓租賃企業第一次看到了聯合辦公品牌也有(yǒu)“價格戰”。
租賃半年就可(kě)贈送1個(gè)月
在北京的聯合辦公市場(chǎng)，慘烈的“價格戰”雖然尚未發生(shēng)，但(dàn)記者通(tōng)過走訪一些(xiē)聯合辦公品牌後發現，在年底時(shí)租賃工位，除了CBD之外的區(qū)域，幾乎都能拿(ná)到折扣。 記者以租賃者的身份咨詢了納什空(kōng)間(jiān)位于望京的聯合辦公空(kōng)間(jiān)，中介經紀人(rén)嚴先生(shēng)給出的價格是：4人(rén)間(jiān)工位是每個(gè)每月2100元，6人(rén)間(jiān)工位是每個(gè)每月2300元，且隻要租賃期超過半年就有(yǒu)贈送，租賃半年送1個(gè)月，租賃1年送2個(gè)月。同時(shí)，隻要能在本月簽約的話(huà)，空(kōng)間(jiān)還(hái)會(huì)提供免費的換租服務，無論是擴張工位還(hái)是縮減工位，都不收取違約金。“您也知道(dào)，現在市場(chǎng)經濟環境不是特别好，我們就有(yǒu)客戶不久前把辦公工位面積減少(shǎo)了一半，為(wèi)的就是節約房(fáng)租成本。”嚴先生(shēng)介紹說，實際上(shàng)，他們有(yǒu)些(xiē)辦公空(kōng)間(jiān)在最近已經調低(dī)了工位的租賃價格，“像鳥巢，過去我們一個(gè)工位租2300元到2500元，現在隻租到1800元了。”
而被視(shì)為(wèi)聯合辦公空(kōng)間(jiān)鼻祖的Wework，在進入北京後也在部分聯合辦公空(kōng)間(jiān)內(nèi)給出了優惠。Wework慈雲寺辦公空(kōng)間(jiān)的工作(zuò)人(rén)員就告訴記者，隻要租賃期在一年，就可(kě)以幫助申請(qǐng)至少(shǎo)95折的價格優惠。而從工位價格上(shàng)看，每個(gè)每月1700元的工位租金本身定得(de)就不算(suàn)高(gāo)。
租賃淡季促發區(qū)域價格戰
“11月和(hé)12月正好是租賃企業集中換租的日期，退租小(xiǎo)高(gāo)峰的出現，讓聯合辦公空(kōng)間(jiān)的待出租面積有(yǒu)所上(shàng)升，再加上(shàng)經濟大(dà)環境的影(yǐng)響，聯合辦公品牌在短(duǎn)期內(nèi)采取以價換量的方式，也是可(kě)以理(lǐ)解的。”好租數(shù)據研究中心主任匡健鋒在采訪中告訴記者。
根據好租的數(shù)據監測，2018年第三季度，無論是北京、上(shàng)海，還(hái)是廣州、深圳，聯合辦公空(kōng)間(jiān)的整體(tǐ)待出租面積相比2018年第二季度都有(yǒu)比較明(míng)顯的上(shàng)升，而平均租金相比2018年第二季度則有(yǒu)明(míng)顯的下降。“所以，在這種形勢下，小(xiǎo)區(qū)域範圍內(nèi)的價格戰在所難免。”
不過，在匡健鋒看來(lái)，這種價格戰不會(huì)延續為(wèi)整個(gè)行(xíng)業的價格戰，随着明(míng)年春節後租賃高(gāo)峰期的到來(lái)，聯合辦公空(kōng)間(jiān)的空(kōng)置率也會(huì)有(yǒu)所下降，相應的租金水(shuǐ)平也會(huì)上(shàng)升。“四年跑下來(lái)，大(dà)家(jiā)對聯合辦公空(kōng)間(jiān)的形态都有(yǒu)所了解了。畢竟，一個(gè)聯合辦公空(kōng)間(jiān)能不能發展下去，最終看的并不是價格，而是精細化的運營管理(lǐ)能力。”
當然，并不是所有(yǒu)的行(xíng)業參與者都歡迎“價格戰”的方式，因為(wèi)讓利隻會(huì)繼續延長整個(gè)行(xíng)業的盈利期。就在幾天前，一份《反對惡性競争及加強行(xíng)業自律的聯合聲明(míng)》在上(shàng)海發布，優客工場(chǎng)、PeopleSquared（P2）、We+酷窩、夢想加、納什空(kōng)間(jiān)等都參與了《聲明(míng)》。
《聲明(míng)》中寫道(dào)：“各企業本應通(tōng)過公平競争來(lái)提升整個(gè)行(xíng)業的服務水(shuǐ)平，但(dàn)在過去的一年中，行(xíng)業惡性競争加劇(jù)，市場(chǎng)秩序紊亂，頻頻出現企業通(tōng)過惡性價格競争達到商業目的的現象。辦公服務升級并依托辦公室形成企業社群和(hé)服務平台是一個(gè)巨大(dà)的成長市場(chǎng)，涉及寫字樓開(kāi)發、租賃、物業、裝修、經紀人(rén)、運營服務、企業服務等很(hěn)長的産業生(shēng)态鏈，更涉及企業創新創業便利性和(hé)成本。因此一旦市場(chǎng)生(shēng)态被破壞，将嚴重傷害中國新興的辦公服務升級進程，嚴重阻礙企業特别是新經濟和(hé)樓宇經濟的發展。” “未來(lái)，聯合辦公品牌還(hái)将繼續兼并淘汰，誰在‘裸泳’大(dà)家(jiā)終究會(huì)知道(dào)。”一位聯合辦公空(kōng)間(jiān)的運營者告訴記者。
v 當餐桌變成工作(zuò)台：家(jiā)庭共享辦公正在成為(wèi)新風尚
來(lái)源：2019-1-6 百家(jiā)号
共享辦公的風潮正在給自由職業者們帶去更多(duō)選擇。眼下，這股風潮刮進了家(jiā)中，将餐桌或客廳變成一群人(rén)的工作(zuò)台正是這一概念衍生(shēng)出的最新形态。
英國人(rén)艾瑪·雅各布斯成了這場(chǎng)“家(jiā)庭共享辦公”的實驗者之一。她在一款名為(wèi)KitchinTable的app上(shàng)注冊為(wèi)女主人(rén)，将同為(wèi)自由職業者的陌生(shēng)客人(rén)請(qǐng)進了她的廚房(fáng)。她們約定在餐桌上(shàng)一同工作(zuò)，度過了一個(gè)尋常但(dàn)又新潮的下午。
雅各布斯在給英國《金融時(shí)報》撰寫的實錄中很(hěn)是貼切的将這次體(tǐ)驗定義為(wèi)，“愛(ài)彼迎（Airbnb）和(hé)WeWork相結合的産物”。
對于那(nà)些(xiē)平日裏形單影(yǐng)隻、渴望在集體(tǐ)氛圍中工作(zuò)的自由職業人(rén)來(lái)說，共享空(kōng)間(jiān)無疑是一劑良藥，但(dàn)正規的服務提供商通(tōng)常要價高(gāo)昂，難以進駐社區(qū)。這成了萊拉·德普伊創立KitchinTable的初衷之一。她是一名自我雇傭的法律工作(zuò)者，在厭倦了獨自在家(jiā)或在當地咖啡館工作(zuò)後，她冒出了這個(gè)念頭：為(wèi)什麽我不能在家(jiā)裏創造一個(gè)聯合辦公的場(chǎng)景？
這款app自2018年的5月開(kāi)始試運行(xíng)，目的就在于建立一個(gè)由自由職業女性組成的共享辦公網絡。女主人(rén)将自己的家(jiā)開(kāi)辟為(wèi)辦公點，其他人(rén)基于地點、技(jì)能、行(xíng)業和(hé)時(shí)間(jiān)進行(xíng)匹配。結束辦公後，客人(rén)們還(hái)将對此進行(xíng)打分。
為(wèi)了積累客戶，這一平台目前的定價很(hěn)低(dī)，大(dà)多(duō)數(shù)收費在10-15英鎊每日。相比之下，共享辦公領域的頭部公司WeWork在倫敦的一個(gè)工位月租在200-500英鎊之間(jiān)。
蕾切爾·索恩希爾是一名住在薩裏的攝影(yǐng)師(shī)，她是KitchinTable最早的入駐者之一，認為(wèi)家(jiā)庭共享辦公是很(hěn)好的社交方式，而且便利、價格低(dī)廉。“我從遇到的人(rén)那(nà)裏得(de)到關于工作(zuò)的許多(duō)建議，當你(nǐ)的家(jiā)成為(wèi)了工作(zuò)載體(tǐ)時(shí)，你(nǐ)永遠不知道(dào)你(nǐ)将和(hé)什麽樣的人(rén)進行(xíng)什麽樣的對話(huà)。”
KitchinTable并不是第一個(gè)鼓勵在廚房(fáng)和(hé)客廳共享辦公的平台。早在數(shù)年前，瑞典的心理(lǐ)學家(jiā)克裏斯托弗·弗蘭森(sēn)就意識到了集體(tǐ)智慧在工作(zuò)中的重要性，他于2014年創辦了Hoffice，率先在瑞典的斯德哥(gē)爾摩将共享辦公嫁接到了家(jiā)中。
“這才是共享經濟的真谛，”他說，“在工作(zuò)時(shí)間(jiān)利用‘未充分利用的’家(jiā)庭空(kōng)間(jiān)。”
這種新形态無疑将給家(jiā)庭的概念注入新涵義。長久以來(lái)，後者一直是私人(rén)領地，進入這個(gè)空(kōng)間(jiān)的通(tōng)常也是熟識的人(rén)。但(dàn)在共享辦公的概念介入後，家(jiā)成了一個(gè)在私人(rén)和(hé)公共空(kōng)間(jiān)之間(jiān)切換的場(chǎng)景。
很(hěn)大(dà)程度上(shàng)，這将保留共享辦公帶給自由職業者的諸多(duō)甜頭，它形成了一個(gè)能幫助促成項目合作(zuò)、鼓勵思想交流和(hé)資源置換的工作(zuò)者社群，并排解了獨自工作(zuò)時(shí)的孤獨感。
但(dàn)另一方面，當三五個(gè)人(rén)圍坐(zuò)在餐桌或者客廳，家(jiā)所附帶的那(nà)種輕松、不拘一格的氛圍可(kě)能會(huì)銷蝕工作(zuò)的嚴肅性。雅各布斯就表示，當她将客人(rén)迎進來(lái)時(shí)，她發現兩個(gè)人(rén)之間(jiān)充滿着相互吸引的化學反應，于是問題出現了：她們太能聊了，這使得(de)兩人(rén)在好一陣子裏無法專心工作(zuò)。
安全也是令人(rén)擔憂的問題之一。正如早期Airbnb因為(wèi)缺乏嚴格審查程序導緻的一系列社會(huì)事件，這類家(jiā)庭共享辦公也可(kě)能觸發類似的問題。這也是KitchinTable至今仍是一個(gè)女性專屬社區(qū)的部分原因。
解決這個(gè)問題最根本的辦法仍然是，對每一個(gè)注冊并有(yǒu)志(zhì)于使用家(jiā)庭共享辦公的個(gè)人(rén)進行(xíng)審核和(hé)擔保。這必然會(huì)耗費大(dà)量資源，但(dàn)如果這種以家(jiā)庭為(wèi)載體(tǐ)的共享模式想要走得(de)更遠，接下來(lái)妥善面對這個(gè)問題。
v 毛大(dà)慶：2018年優客工場(chǎng)緣何逆勢崛起？
來(lái)源：中國企業家(jiā) 2019-1-7
毛大(dà)慶說，我們要從做(zuò)“空(kōng)間(jiān)”的生(shēng)意，轉變為(wèi)做(zuò)“人(rén)”的生(shēng)意。
在2018年的資本寒冬裏，很(hěn)多(duō)“獨角獸”的估值下降，優客工場(chǎng)的逆勢并購和(hé)估值上(shàng)揚顯得(de)格外突出。
在這一年裏，優客工場(chǎng)完成對共享辦公企業的多(duō)次兼并與收購，包括洪泰創新空(kōng)間(jiān)、無界空(kōng)間(jiān)、Wedo聯合創業社、Workingdom等。同時(shí)在8月和(hé)11月，分别完成兩次融資，在11月14日完成的D輪2億美元融資後，優客工場(chǎng)的估值超過了30億美元。
更為(wèi)重要的是，優客工場(chǎng)的客戶構成正在悄然發生(shēng)變化，從開(kāi)始的小(xiǎo)微企業，到中小(xiǎo)型企業，到如今的網紅公司和(hé)大(dà)型公司，像字節跳(tiào)動、淘寶、羅輯思維、VIPKID等等，都已經成為(wèi)優客工場(chǎng)一站(zhàn)式定制(zhì)化辦公的服務對象。
在優客工場(chǎng)創始人(rén)兼董事長毛大(dà)慶看來(lái)，2018年隻是優客工場(chǎng)成為(wèi)連鎖型企業的開(kāi)始，“目前，在中國成體(tǐ)系、規模化、連鎖型運營的公司少(shǎo)的可(kě)憐，具有(yǒu)國際有(yǒu)影(yǐng)響力的品牌連鎖企業更是沒有(yǒu)，優客工場(chǎng)的目标就是做(zuò)成這樣的企業。” 那(nà)麽：
1、優客工場(chǎng)為(wèi)何能夠獲得(de)如此快速的發展，并在中國創造出一個(gè)全新的行(xíng)業？
2、優客工場(chǎng)這種新的辦公業态到底解決了哪些(xiē)企業痛點，吸引了大(dà)批網紅創業公司入駐？
3、面對人(rén)們對優客工場(chǎng)商業模式的擔憂，未來(lái)公司的發展空(kōng)間(jiān)在哪裏？
在2018年最後一個(gè)工作(zuò)日，帶着這些(xiē)問題，中國企業家(jiā)俱樂部研究院在優客工場(chǎng)總部采訪了中國綠公司聯盟成員企業的創始人(rén)毛大(dà)慶先生(shēng)。在他看來(lái)，優客工場(chǎng)正在從經營房(fáng)子的生(shēng)意向經營人(rén)的生(shēng)意轉變，并且把共享辦公這個(gè)全新的賽道(dào)變成了能夠給客戶帶來(lái)實在價值的行(xíng)業。
起心動念：做(zuò)城市的改造者
如何發現了共享辦公這個(gè)全新的賽道(dào)？毛大(dà)慶說，在最開(kāi)始出來(lái)創業的想法并不是共享辦公，而是存量不動産的再利用，主要是圍繞房(fáng)地産，做(zuò)增值服務和(hé)升級業務。
在他看來(lái)，中國房(fáng)地産行(xíng)業的注意力一直是圍繞建造房(fáng)子展開(kāi)的，從拿(ná)地，建樓，到賣房(fáng)子，在做(zuò)經營性物業方面做(zuò)得(de)好的企業并不多(duō)見，而成體(tǐ)系、規模化、連鎖型的企業更是少(shǎo)的可(kě)憐。“在2015年初，在城市空(kōng)間(jiān)改造領域還(hái)沒有(yǒu)知名品牌，我就是想做(zuò)一個(gè)盤活存量不動産的生(shēng)意，城市改造就是我的老本行(xíng)。”
而觸發毛大(dà)慶在共享辦公領域創業的另外一個(gè)機緣，來(lái)自他2014年到美國為(wèi)期一個(gè)月的考察，當時(shí)新興起的共享辦公企業給他帶來(lái)了很(hěn)大(dà)的啓發，直覺告訴他，這種把創業服務作(zuò)為(wèi)核心業務的城市空(kōng)間(jiān)将會(huì)成為(wèi)未來(lái)發展的一個(gè)趨勢。
當然，時(shí)任萬科集團副總裁的毛大(dà)慶，也在工作(zuò)中發現了創業公司面臨的“不動産使用不便”的痛點，他舉例說，當時(shí)如果一個(gè)老闆投資了三個(gè)公司，想放在一個(gè)辦公空(kōng)間(jiān)裏辦公是無法實現的，因為(wèi)一個(gè)地址不能注冊三個(gè)營業執照；另外，對于不同級别的寫字樓，對入駐企業的注冊資金還(hái)有(yǒu)要求，使得(de)很(hěn)多(duō)小(xiǎo)微企業無法獲得(de)好的辦公資源。
“我作(zuò)為(wèi)北京市政協的代表，曾在2015年初向北京市政協提出建議，希望打破企業租房(fáng)的種種限制(zhì)，允許利用廠房(fáng)、商場(chǎng)的空(kōng)間(jiān)進行(xíng)公司注冊，降低(dī)企業創建的成本。”毛大(dà)慶說，“當時(shí)北京市的領導給予了積極的反饋意見。”
“在我宣布創業的第三天，陽光100的創始人(rén)易小(xiǎo)迪就聯系我，讓我來(lái)位于北京CBD的光華路陽光100的地下室考察，這個(gè)1萬多(duō)平米的雜亂儲物空(kōng)間(jiān)就成為(wèi)優客工場(chǎng)創業的起點。”
叠代改進：為(wèi)創業者解決後顧之憂
從起心動念，到付諸行(xíng)動，并快速發展，時(shí)間(jiān)雖然隻有(yǒu)三年多(duō)，毛大(dà)慶對優客工場(chǎng)商業模式的定義卻已經經曆了幾次升級。
共享辦公首先是經營房(fáng)子的生(shēng)意。對于企業的辦公空(kōng)間(jiān)，不同區(qū)域使用的頻次是不一樣的，工位區(qū)是高(gāo)頻固定場(chǎng)景，會(huì)議室是中頻場(chǎng)景，前台區(qū)主要接待訪客，使用頻率更低(dī)。因此，對于租下辦公空(kōng)間(jiān)的企業來(lái)說，并不是每分鍾都在使用每一個(gè)區(qū)域，如果能夠把用得(de)不多(duō)的地方拿(ná)出來(lái)共享，輪流使用，就可(kě)以提高(gāo)辦公空(kōng)間(jiān)的使用率，同時(shí)降低(dī)共享企業的使用成本。
創立之初，優客工場(chǎng)就是把創業公司聚在一起，高(gāo)頻的工位區(qū)，讓每家(jiā)公司獨享；中頻的會(huì)議室，讓多(duō)家(jiā)公司共享；而低(dī)頻的前台區(qū)則讓所有(yǒu)的公司分享，因而極大(dà)地節省了每個(gè)公司的成本。
其次，共享辦公是提供創業服務的生(shēng)意。對于小(xiǎo)微企業來(lái)說，他們最苦惱的事情就是沒有(yǒu)一個(gè)正規的辦公場(chǎng)所，毛大(dà)慶舉例說，一個(gè)初創公司的負責人(rén)，為(wèi)了見投資人(rén)，就必須要從自己租住的居民樓裏走出來(lái)，到一個(gè)體(tǐ)面的場(chǎng)所會(huì)面，顯然可(kě)以進行(xíng)分時(shí)租賃的辦公空(kōng)間(jiān)是他的首選。
對于服務企業來(lái)說，優客工場(chǎng)創造了“投資+捧紅”的新模式。很(hěn)多(duō)初創企業都必須解決工商注冊、财務、法務、報稅、人(rén)力資源、知識産權保護等方方面面的問題，優客工場(chǎng)通(tōng)過投資專業公司的方式為(wèi)入駐企業提供基礎服務。毛大(dà)慶舉了一個(gè)知呱呱的案例，這家(jiā)公司在入駐優客工場(chǎng)平台時(shí)隻有(yǒu)幾十個(gè)員工，現在發展到五六百人(rén)，營業收入也有(yǒu)幾億元，知呱呱就是通(tōng)過為(wèi)優客工場(chǎng)入駐企業提供服務獲得(de)了巨大(dà)的成長空(kōng)間(jiān)。
而對于快速發展的入駐公司來(lái)說，優客工場(chǎng)可(kě)以解決他們主業之外的後顧之憂。以在2018年入駐優客工場(chǎng)的羅輯思維為(wèi)例，由于人(rén)員擴張迅猛，羅輯思維在北京大(dà)望路附近租住的寫字樓很(hěn)快就趕不上(shàng)規模擴張速度了，需要不斷拓展辦公空(kōng)間(jiān)，而在進駐優客工場(chǎng)以後，這個(gè)問題就迎刃而解。
此外很(hěn)多(duō)之前需要做(zuò)的物業工作(zuò)，基礎設施維護工作(zuò)，員工吃(chī)喝(hē)娛樂的工作(zuò)都可(kě)以交給優客工場(chǎng)統一解決。而且在租用辦公場(chǎng)所的使用效率上(shàng)也得(de)到了提升，成本得(de)到了降低(dī)。
有(yǒu)了優客工場(chǎng)，大(dà)家(jiā)對空(kōng)間(jiān)的使用更靈活、彈性，除了空(kōng)間(jiān)，優客工場(chǎng)還(hái)可(kě)以提供連接服務，連接信息，連接各種各樣的人(rén)，通(tōng)過組織社群、會(huì)展和(hé)活動，讓所有(yǒu)企業不僅聯合辦公，還(hái)能一起工作(zuò)。
在優客工場(chǎng)公布的2018年收入結構中，空(kōng)間(jiān)服務占據了76%的比重；對比2017年，占比12%的傳播及廣告類收入成為(wèi)新的看點。
創新升級：做(zuò)經營流量的生(shēng)意
當下，經過2018年的兼并和(hé)收購，優客工場(chǎng)在全國44個(gè)城市擁有(yǒu)了211個(gè)社區(qū)，會(huì)員企業超過1.5萬家(jiā)，入駐企業的員工總數(shù)超過10萬人(rén)。在這樣的規模下，優客工場(chǎng)的商業模式又可(kě)以升級。
毛大(dà)慶說，“2018年，我又有(yǒu)一次自我認知革命，就是要讓優客工場(chǎng)從一個(gè)做(zuò)空(kōng)間(jiān)生(shēng)意的公司，變成一個(gè)做(zuò)流量生(shēng)意的公司。”在他看來(lái)，盡管入駐優客工場(chǎng)的10萬企業員工并不能完全聽(tīng)指揮，但(dàn)這個(gè)體(tǐ)量足夠可(kě)以撐得(de)起一個(gè)“經濟體(tǐ)”，而這個(gè)經濟體(tǐ)跟其他經濟體(tǐ)之間(jiān)就有(yǒu)了強大(dà)的議價能力。
“就像我當年去到萬科，人(rén)力部門(mén)給了我一張紙，說你(nǐ)在萬科有(yǒu)這麽多(duō)項福利，比如買車(chē)優惠，專賣店(diàn)打折等等。現在，我就可(kě)以為(wèi)優客工場(chǎng)的入駐企業創造服務，為(wèi)他們謀得(de)福利，例如保險、體(tǐ)檢團購等等。”毛大(dà)慶說。
其次，随着規模的擴大(dà)，優客工場(chǎng)應用科技(jì)的能力也在提升，“我們的核心資産，最小(xiǎo)的可(kě)複制(zhì)單元，就是一張張桌子，優客工場(chǎng)做(zuò)的是桌子的生(shēng)意。”
在辦公領域，除了吃(chī)喝(hē)之外，專題經營桌子的工作(zuò)隻有(yǒu)共享辦公這個(gè)行(xíng)業，“如果有(yǒu)20-30萬張桌子的話(huà)，優客工場(chǎng)就可(kě)以觸及到每個(gè)人(rén)，跟每入駐企業的員工建立聯系，如果把桌子變成一個(gè)信息發布平台，這樣桌子就有(yǒu)了強大(dà)的信息連接能力，通(tōng)過後台和(hé)桌子之間(jiān)的連接，可(kě)以推送各種信息，桌子就變成了智能硬件。"
這樣，桌子就可(kě)以成為(wèi)除了手機、電(diàn)腦(nǎo)之外的第三塊屏。
創造一個(gè)新行(xíng)業
創業以來(lái)，優客工場(chǎng)迅速發展背後有(yǒu)哪些(xiē)關鍵決策起到了作(zuò)用？首先，開(kāi)啓地域擴張。“創業半年不到，我們就決定從隻在北京開(kāi)店(diàn)，到全國擴張。這對很(hěn)多(duō)做(zuò)空(kōng)間(jiān)生(shēng)意的人(rén)來(lái)說，是不可(kě)想象的，即使開(kāi)一個(gè)面館也不可(kě)能發展這麽快。”現在優客工場(chǎng)所到之處，成為(wèi)了城市活力的象征，因為(wèi)優客工場(chǎng)推動了所進駐城市的快速叠代。
其次，編制(zhì)行(xíng)業标準，2018年11月，優客工場(chǎng)對外發布了《優客工場(chǎng)運營标準流程手冊》，成為(wèi)中國首部共享辦公運營的手冊。毛大(dà)慶非常看重這個(gè)行(xíng)業标準的誕生(shēng)，他說，“優客工場(chǎng)不僅定制(zhì)了共享辦公服務企業的标準，還(hái)訂立了開(kāi)發各種管理(lǐ)軟件的标準，以及共享辦公行(xíng)業人(rén)才培訓的标準。”
第三，在創立之初，優客工場(chǎng)就果斷決策，做(zuò)互聯網平台的建設者，“優客工場(chǎng)APP的開(kāi)發是全國最早的，已經有(yǒu)了150次叠代，做(zuò)了很(hěn)多(duō)的嘗試。”毛大(dà)慶說。
第四，是國際化，優客工場(chǎng)已經布局紐約、新加坡、台北、香港和(hé)雅加達等地。“雖然不能很(hěn)快給我們帶來(lái)經濟效益，但(dàn)對于在海外布點的企業來(lái)說，卻提供了便利，國際化并不是我們刻意為(wèi)之。”毛大(dà)慶說。
如今，共享辦公已經成為(wèi)一個(gè)新行(xíng)業，一個(gè)顯著的特點是，“用戶在不斷發生(shēng)變化，從原來(lái)的創業公司，到小(xiǎo)微公司，再到中小(xiǎo)型企業，到現在變成大(dà)公司、網紅公司。未來(lái)的寫字樓業态将會(huì)受到很(hěn)大(dà)的挑戰，共享辦公的市場(chǎng)份額還(hái)将不斷擴大(dà)。”毛大(dà)慶判斷說。